La pierre-papier devient un véritable rempart pour les épargnants souhaitant diversifier leur patrimoine et encaisser des revenus passifs. Au sein de ce domaine, deux types de structures attirent particulièrement les investisseurs : les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) qui sont des sociétés civiles, et les SIIC (sociétés d'investissement immobilier cotées) qui sont des sociétés commerciales.
Bien qu'elles aient en commun un objectif similaire — la gestion d'actifs immobiliers — elles présentent des caractéristiques juridiques, fiscales et financières bien distinctes. Cet article a pour but de comparer ces deux structures afin d'aider à mieux cerner leurs différences.
La SCPI : une société non cotée en bourse
Une SCPI est une société non cotée en bourse, ayant pour vocation de collecter des fonds auprès d'investisseurs pour acquérir et gérer un portefeuille immobilier. Ces fonds sont utilisés pour financer les immeubles qui sont ensuite mis en location. Les loyers sont déduits des commissions et de diverses charges, puis redistribués aux investisseurs. Ce véhicule collectif permet ainsi à tout individu porteur de parts de détenir de l’immobilier dans son portefeuille sans avoir à le gérer directement.
Les SCPI sont classées en différentes catégories selon leur stratégie d'investissement : SCPI de rendement (qui tablent sur des performances élevées), les SCPI fiscales (qui génèrent de la réduction d’impôt) et les SCPI de plus-value (axées sur l'appréciation de la valeur du capital). En apprendre davantage sur scpi-8. com.
La SIIC : une foncière cotée
La SIIC est une société par actions cotée en bourse et fonctionne sur la même base que les SCPI. Cependant, elles se distinguent de ces dernières par leur caractère de foncière cotée en bourse ainsi que par leur statut juridique de société commerciale. Les SIIC sont une porte ouverte aux investisseurs souhaitant acquérir des actions cotées sur le marché boursier pour une diversification optimale et pour une meilleure liquidité.
Les différences juridiques et fiscales
L’aspect juridique :
- la SCPI est une société civile et repose sur la base des règles du Code civil, suivant les articles 1845 et suivants. Notons qu’il s’agit aussi d’un fonds d’investissement alternatif qui est régi par la directive AIFM (2011/61/UE)
- la SIIC, en revanche, est une société par actions cotée en bourse et, de ce fait, soumise aux règles du Code de commerce.
L’aspect fiscal :
- la SCPI est fiscalement transparente : les dividendes distribués aux associés sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. La SCPI permet donc un accès indirect à l’immobilier, tandis que l’investisseur demeure responsable de la déclaration des dividendes qu’il perçoit
- la SIIC bénéficie d’un régime fiscal très avantageux puisqu'elle est exonérée de l’impôt sur les sociétés, sous réserve de respecter la distribution de 85% de leurs bénéfices. Toutefois, ces distributions de dividendes sont soumises à des prélèvements sociaux et à l'impôt sur le revenu pour les actionnaires.
Liquidité et accessibilité
Les SCPI, étant des placements collectifs immobiliers non cotés, souffrent d’une certaine illiquidité. La vente des parts d’une SCPI peut prendre plusieurs semaines, voire plusieurs mois, selon les conditions du marché.
En revanche, les SIIC, étant cotées en bourse, sont beaucoup plus liquides. Les actions de ces sociétés peuvent être achetées et vendues à tout moment pendant les heures d’ouverture des marchés financiers. Cela donne aux investisseurs une plus grande flexibilité en termes de sortie d’investissement.
Performances et risques
Les rendements des SCPI varient en fonction du type d’immobilier détenu et de la stratégie implémentée. En ce qui concerne les SIIC, leur capitalisation est particulièrement élevée certes, mais les rendements sont influencés par la volatilité des marchés boursiers, ce qui peut entraîner des fluctuations du prix de l’action.
En termes de risques, les SCPI sont plus sécurisées du fait de leur dissociation du marché boursier, contrairement aux SIIC comme expliqué plus haut.
